“已婚、无房、社保交了13年，500万元认购金放在开发商那里3个多月，最后还是没能入围摇号。”与上海市“网红豪宅”云锦东方云筑失之交臂，让家住徐汇区的李雷（化名）颇感失望。

　　《中国经营报》记者注意到，时隔100余天后，云锦东方云筑终于宣布将重启摇号开盘。但剔除违规者之后，该项目入围分数仍高达118.32分，这也是上海市实行积分制度以来涌现的首个“满分盘”。

　　9月17日下午，云锦东方云筑开发商上海东航置业有限公司（以下简称“东航置业”）发布《公告》称，调查组通过调查发现，部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为。上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则，损害了其他购房人合法权益，不应纳入认购名单。

　　云锦东方云筑开盘之所以如此火爆，在于该项目房价与周边二手房有约10万元/平方米的倒挂空间，此前开盘也引发了“假结婚”、违规代持等一系列乱象，因此项目销售工作在今年6月份被紧急叫停。此外，上海市也是“打新”热度最高的城市之一，中心城区房价倒挂达21581元/平方米，“打新”成功平均可获利309万元/套。

　　“一二手房价倒挂，本质上是房屋定价和管理方面的问题，也是房地产市场秩序问题。”易居研究院研究总监严跃进认为，出现“假结婚”等各类违规操作，也催生了“打新热”乱象，影响稳房价工作的开展。“不少城市对于‘打新’已进行了整顿，包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等。”

　　上述《公告》显示，因认购期间发现部分认购人存在不符合认购资格的情况，推迟原定于2023年6月1日举行的云锦东方云筑开盘销售摇号排序活动及后续相关活动，联合调查组同步对上述问题展开调查。“调查发现部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，不应纳入认购名单。”

　　“我司结合调查组的调查建议，依法采取应对措施，切实维护认购客户的合法权益，助力房地产市场健康发展。目前，经许可后决定重启摇号开盘等相关销售活动。”东航置业方面进一步表示。

　　在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，东航置业重启摇号开盘是对之前认购过程中存在“造假”行为的回应，可以看作是对行为不当的购房者的惩罚，显示了公司对于此类违规行为的“零容忍”态度。同时，此举有助于修复预售制度的公信力，给购房者提供公平竞争的机会。

　　据了解，云锦东方云筑项目此次开盘共推出105套房源。其中，洋房42套，均价约13.2万元/平方米；别墅63套，均价17.82万元/平方米，且都是176～408平方米的大户型，房源总价约2457.7万～9618万元。意向购房者除需支付500万元认筹金外，购买首套房的需要冻资900万元，属二套房的则需要冻资2900万元。

　　李雷表示，9月17日，他和其他购房者陆续收到了云锦东方云筑项目开发商发来的告知短信，得知该项目的入围分数线分，在去除违规认购者后仍为“满分盘”。

　　记者了解到，云锦东方云筑项目入围分数比复兴珑御项目2021年开盘时高出112.8分，创下了上海市自实行积分制度以来的最高入围积分。每一名入围参与摇号的购房者，需同时满足“上海户籍、已婚、无房、过去5年内没有购房记录的条件，并且从2003年1月至今在上海市缴纳社保243个月”的条件。

　　与此同时，随着“认房不认贷”等政策逐步落地，上海市房地产市场迎来复苏迹象。上海中原地产数据显示，9月11～17日，上海市新建商品住宅成交面积8.68万平方米，环比增加53.32%。

　　记者注意到，虽然成交量出现回升，但并非所有区域都在反弹，只有浦东新区和青浦区成交面积超过1万平方米，徐汇区、虹口区等中心城区成交情况继续低迷，而云锦东方云筑项目的入市无疑将打破这一格局。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“认房不认贷”已落地半个月，虽然新增来客数量已过高峰期，并出现回落迹象，但绝对量仍要高于政策落地前，说明政策还在发挥效力。目前，上海市第八批入市楼盘大部分都进入认筹阶段或已认筹完毕，去化压力都不大，因此网签数据在接下来的半个月会逐步走高，市场信心也有望进一步提振。

　　尽管总价高昂，但云锦东方云筑项目之所以仍旧竞争激烈，缘于其房价与周边二手房价之间存在明显倒挂，有约10万元/平方米的差价。因此，“打新”成功意味着可获得少则1800余万元、多则超4000万元的隐性收益，这也引发了“假结婚”、违规代持等一系列乱象。

　　易居研究院统计数据显示，在全国20个典型城市中，有15个城市存在不同程度的房价倒挂现象，说明房价倒挂现象在大城市中略普遍。房价倒挂差最明显的是北京市，达到22395元/平方米，上海市、苏州市和杭州市紧随其后，房价倒挂差分别为21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。

　　“‘打新’获利最高的正是上海市，在市区认购新房平均每套可以轻松平均赚取309万元。”严跃进表示，这一获利空间相当于三四线城市的一套高端住宅，因此认购此类新房的诱惑力非常大，“打新”动力也会非常强。

　　不过，房价倒挂现象和“打新”操作导致了很多问题，违背了“房住不炒”的总纲领，也破坏了房地产市场秩序。易居研究院研报分析称，从需求端来看，购房心态被扭曲，投资投机需求活跃，新房交易秩序受到了明显干扰，合理的改善型住房需求难以满足。而对于此类“打新”行为进行管控后，最终也会影响购房者自身的置业计划。

　　“从供给端来看，房价倒挂现象下，一些房企往往会捂盘惜售，会干扰所在城市的新盘供应计划，造成房源紧张等问题。”上述研报进一步指出，同时，也会加剧房企的资金紧张状况，若对市场走势出现了误判，甚至会产生楼盘滞销、去库存压力变大等经营风险问题。

　　“另外，从今年上半年大城市新房交易市场看，房价倒挂现象对市场的研判产生了重大干扰。”严跃进表示，一些城市部分区域出现“打新”现象，给外界造成市场非常火爆的假象，但此类城市郊区市场的新盘去化表现并不好。这对市场冷热情况的摸底和分析造成干扰，影响政策出台的精准性和及时性。

　　柏文喜分析认为，重新摇号开盘虽然可以消除预售过程中的不正当行为，但并不能直接解决价格倒挂问题。要解决这一问题，需要从供需调节、政策调控等方面入手。

　　“要真正治标治本，不能寄希望于市场短期的变化，而要从供求平衡关系修复、科学定价体系建立、购房秩序引导等角度入手。唯有这样，才能根治此类问题，平衡各方利益，最终促进房地产市场公平、有序发展。”严跃进建议。