甚至8月底我预测如果一线城市出台“认房不认贷”，北京上海这些城市起码热2个月，成交量翻倍是必然，

　　预测错了就是错了，都知道市场会下行，三四线肯定没救了，但习惯性的迷信政策的力量，认为一二线城市还有人买房，但是没想到，二线城市全面松绑限购限贷、一线城市松绑认房不认贷的政策效果居然这么弱。

　　国家卫生健康委昨天（10月12日）发布了2022年我国卫生健康事业发展统计公报。公报显示，2022年全国出生人口956万人。

　　今年1月国家统计局发布的数据显示，2022年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人，比上年末减少85万人。

　　全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。2022年出生人口中二孩占比为38.9%

　　2022年我国卫生健康事业发展统计公报显示，2022年全国出生人口956万人。2022年出生人口中二孩占比为38.9%，三孩及以上占比为15.0%，出生人口性别比为111.1。由此计算，在2022年出生人口中一孩占比为46.1%。

　　值得注意的是，2021年我国卫生健康事业发展统计公报显示，2021年出生人口1062万人。二孩占比为41.4%，三孩及以上占比为14.5%，出生人口性别比为110.9。

　　更可怕的是：2023年8月8日，据第一财经报道，中国工程院院士、北京大学医学部主任乔杰在医药创新和科技前沿论坛上表示，中国新生儿人口数量近5年内下滑约40%，2022年全国出生人口共956万人，“预计2023年出生人口数约为700万-800多万。”

　　对于房地产来说，我们都知道：任zhi强说过房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策，那么政策里面其实核心就是金融政策，金融工具影响市场，但人口特别是对于中国人来说，农村可以为了儿子娶媳妇卖血盖房子，但一旦不生了，房地产市场短期、中期长期都受到了巨大的影响。

　　我国出生人口从20世纪90年代开始出现趋势性下降，从每年2000多万人下降到2003年的1600万人以下，之后一直在1600万人上下波动。

　　2017年是我国“全面两孩”生育政策实施的第二年，也是政策效果完整显现的第一年。2017年全国出生人口数量1723万人，所有计算时间，2023年的9月是小学入学井喷的一年。

　　2017年二孩数量进一步上升至883万人，比2016年增加了162万人；二孩占全部出生人口的比重达到51.2%，比2016年提高了11个百分点。

　　2020年到2022年，我国每年出生人口中一孩占比分别为42.9%、44.1%和46.1%，呈逐年增加。近3年一孩出生人数分别为514.8万人、468.3万人、440.7万人。

　　也就是趋势看，目前所有的政策下，人口出生未来几年还会下调，再次回到1000万以上不太可能，相当于说，比现在入学的小学生这2年，每年起码减少600万以上的小孩出生（实际可能减少800万）

　　在中国人的传统观念中，人们总是有一个家。这个家庭的形象非常具体，必须有夫妻、孩子和房子。对中国人来说，有一个家意味着有一个家。

　　只有有了家，才意味着不用再过漂泊无定的生活了。然而，随着中国的房价越来越高，许多年轻人买不起，中国人的传统观念也受到了很大的影响。有些人仍然坚持传统观念，把所有的钱都买了一套房子，背负着巨额债务，成为了一个彻头彻尾的房奴。

　　一些年轻人意识到，即使他们尽了最大努力，他们也不可能拥有一所房子，所以他们只是选择不结婚，不结婚，不生孩子。

　　需要注意的是，2022年我国人口负增长，它还伴随着出生人口首次少于1000万这一事件。观察历史，1963年我国出生人口接近3000万，10年前在1500万人以上，2022年降到了956万。未来的几十年，我国可能都要处于人口负增长状态，只是速度快慢问题。

　　人口负增长后，一方面人口总量特别是劳动力数量在下降，另一方面人口在老龄化，特别是未来十年，我国人口老龄化将呈加速趋势。从经济发展的角度来说，它会改变我们的消费市场。

　　中国一直都是人口大国。早在2800多年前的周宣王时期，我国就已经开始进行人口调查。不过受制于当时的条件，要精确统计出整个国家的总人口很困难。但可以肯定的是，中国人口自古以来长期处于世界第一。

　　在过去30年里，在城市化的推动下，很多行业都迎来了高速发展的状态，其中房地产市场最为引人瞩目，在几亿农民进城后，对于住房的需求就变得强烈起来了，无论是租房还是买房，增加住房规模势在必行，于是房地产的建设速度快马加鞭。

　　在这么大的人口红利之下，房地产市场热度越来越高，虽然说房子是一件总价值很高的商品，但却呈现出了一股抢购的风潮，在过去很长一段时间里，买房几乎可以称之为抢房，只要开发商一开盘，房子就能被抢购一空，这里面的原因大家都很明白，那就是房子的价值越来越大了，不仅是一件居住品，更是一件投资品，加上这么多的需求规模，市场想不火都难！

　　1：从政策看，2022-2023年不停出台各种宽松政策，但随着人口的趋势性变化确立，不可能再现楼市全面升温迹象。以前一出就管用的政策，在最近发现出什么也不管用。

　　过去每次出台政策，率先涨价的肯定是学区房，因为学区房是最刚需的刚需，中国人习惯了再苦不能苦孩子。

　　学区房一边连着教育，一边连着住房。学区房过热反映出的教育资源不均衡问题。学区房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，70-80后是享受了教育红利的一代人，所以更看重教育，也刚需。

　　出生人口变化，会导致2-3年后学区房需求锐减。最近已经出现了大量妇产科幼儿园关门，再过几年就有远郊区小学可能出现无生可招的现象。

　　房地产市场的发展根本是人口需求，特别是对于中国人来说，生孩子买房天经地义。一旦不生了，那么负债买房的积极性将大幅度降低。

　　过去10年，学区房是所有房地产里面的龙头，最近2年高峰一过，除了少数真最优质的，很可能成为未来下调的龙头。

　　所以对于当下想买房的朋友来说，除了核心城市最优质教育资源的还有一定价值，越是郊区，越是中小城市，可能在未来下调幅度最大。房子总归是要人买了住的。