转型轻资产运营模式要求Y地产能够发挥自身优势资源，寻求项目合作，并且在自身资金投入较小的前提下，合理且充分地使合作方资源发挥作用，助力本企业获取更多收益。因此Y地产发挥自身长期积累的在供应链上游的供应商和供应链下游消费者之间的信誉度及品牌影响力，获取无息负债，为企业资金链助力。

　　一方面，从供应商的方面分析，Y地产从事房地产行业数年，与许多供应商形成了长期合作关系，双方互相信任的程度较高，加之供应商想推动交易的实现，增加销售额，故Y地产应付供应商的货款在支付方式的选择上更加灵活，在支付期限上更加宽松，可以利用贸易及其他应付款项这一无息负债投入生产经营

　　另一方面，从消费者的方面分析，Y地产的品牌影响力较大，在河南区域内市场认可度很高，消费者愿意接受通过支付预付款的方式进行房屋购置，故Y地产可以利用预收账款或者合同负债这一无息负债用于生产经营。

　　九年间无息负债的数额每年都在增多，说明Y地产比较关注无息负债的利用，但从无息负债增长速度看，转型前增长率呈下降趋势，尤其在转型当年增速跌至个位数仅为6.13%，转型后增长率总体呈上升趋势，尤其在2017年同比增长71.27%；2018年又在前一年高速增长的基础上同比增长87.91%；

　　近两年虽增速放缓，但有2017、2018两年的高速增长率做铺垫，无息负债的基数已经相当大了，2020年达到了1140多亿，增速放缓也是情理之中。大量无息负债的存在使得Y地产资本充足度得到保障，同时无息负债顾名思义没有资金使用利息，降低了本公司的融资成本。

　　Y地产轻资产转型后采取代建模式，在房地产开发中借力合作，减少了自有资金的投入，缓解了资金占用较多的情况，公司的现金流一定程度上得到改善。

　　轻资产转型后，经营活动产生的现金流量净额较大，尤其在转型当年增速接近588.60%，此后除2019年外，基本保持较大的基数，直至2020年经营活动产生的现金流量净额达47.75亿元，较上年再增加42.24亿元，同比增速高达766.61%，进一步反映出Y地产资金的流动性在提高，用于生产经营的流动资金在增多，在一定程度上缓解了资金链的压力。

　　值得注意的是，2019年该指标出现了较为严重的下降，但是企业可以在下一年迅速恢复到原有水平，说明企业在转型过程中对经营活动的应对能力较强，能够合理控制经营活动产生的现金流量净额，将其保持在合理范围，才更加有利于企业的持续稳定发展。

　　转型轻资产运营模式使得Y地产的获利渠道不仅局限于房地产开发获取的资产增值收入，而是通过代建等策略，合作开发轻资产项目，输出品牌与管理，从中获取项目管理服务收入。轻资产转型的六年时间，Y地产轻资产项目的销售额对公司整体销售额的增长起推动作用；轻资产项目获得的项目管理服务收入同样成为Y地产总收入的重要组成部分。

　　2015-2020年，Y地产的轻资产销售额和项目管理收入呈逐年上升趋势，公司整体的销售额和收入也呈逐年上升趋势，轻资产项目的两个数据与相应的公司数据变动趋势吻合，轻资产项目对公司整体业绩有一定的推动作用。轻资产项目销售额占总销售额的比重不断增加，经过六年的发展，至2020年该比重达到了33.42%，约为整体销售额的1/3，轻资产项目作为转型后发展的新业务板块，达到这种程度对公司业绩的提升起到很大的推动作用。

　　此外，得益于轻资产转型注重输出品牌与管理，巩固并提升了Y地产的品牌形象，同时也离不开公司对轻资产转型的坚持与推进，Y地产通过轻资产项目获取的项目管理服务收入从无到有地发展起来，占总收入的比例大体呈上升趋势，尤其在2017、2018年占比增速高达441.46%、105.86%，体现出轻资产项目收入对公司总收入的贡献越来越大的趋势。

　　近两年，该比例虽略有下滑，但仍保持在百分之三左右，保持地还是基本稳定的，并且项目管理收入并未减少，比例的下降主要是因为受疫情的影响公司采取降价销售的方式去库存，总收入提高了。

　　总体上看，轻资产板块形成的新的获利渠道确实对Y地产的盈利起到强劲的推动作用，助力盈利能力的提升。绿城中国是房地产行业较早以发展代建模式进行轻资产转型的龙头房企，可以说Y地产的轻资产转型策略在一定程度上模仿和借鉴了绿城中国的模式，由于二者均以代建模式为转型策略，都注重输出品牌与管理，在轻资产转型上有许多共同之处，故在财务方面二者有一定的可比性，因此选择将绿城中国作为横向对比企业，以更好的分析Y地产轻资产转型的效果。

　　Y地产在轻资产转型前较已经处于转型初期的绿城中国有较大差距，侧面说明了重资产模式在当时的宏观背景下不占优势；轻资产转型后，Y地产对绿城中国形成追赶之势，销售净利率从整体上高于绿城中国。具体而言，2015年由于诸多因素的综合影响，Y地产和绿城中国销售净利率出现较为严重地下滑；

　　第二年绿城中国扭转局面，指标实现回升，而对于Y地产而言，虽然已进行轻资产转型，但轻资产项目建设交付需要时间，对公司盈利的贡献并不明显，因此延续了下降趋势；2017年之后，Y地产轻资产项目开启强劲动力，推动指标增长，甚至超过了转型多年的绿城中国，说明轻资产转型对Y地产盈利提升的效果较好。

　　Y地产销售净利率的下滑趋势持续到2016年，而轻资产转型于2015年开始，似乎转型并未对盈利产生积极作用，实际上，通过上述有关轻资产项目相关情况的分析也可以发现，Y地产轻资产项目在转型的前两年，不论是从销售额还是项目管理服务收入上都没有突出的表现，从2017年才开始强劲发展，这恰好与公司销售净利率的变动趋势不谋而合，再次证明轻资产转型对公司盈利是有影响的。2017年，轻资产项目的贡献使得下降趋势终止，形成“V”型变化，Y地产销售净利率回升，在此之后虽有所波动，但总体呈上升趋势。

　　在转型的六年内，Y地产的轻资产已形成一定规模。各年签约的轻资产项目个数能够保证一定的数量，并且呈波动上升的趋势。轻资产项目的建筑面积和项目数的变动基本保持一致，说明单个项目的建筑规模也能保持一定的水平，并没有出现为追求项目个数的增长而忽视项目规模的情况。

　　累计数据能更加直观地体现轻资产当前的发展规模，到2020年末，轻资产项目累计签约246个，累计建筑面积达3309万平方米。再结合轻资产项目的销售额和销售收入情况，可以认为轻资产转型是Y地产扩大市场占有率的强大武器。

　　此外，Y地产凭借轻资产逐步布局全国市场，向省外市场开拓，至2020年轻资产项目已覆盖包括河南、河北、山东、山西、湖北、安徽、江苏、陕西8个省，跟进省外项目62个。虽然轻资产项目很大比例上仍然位于河南省内，但不能难看出，Y地产已经找到向省外发展的突破口，在市场占有率的提升上仍有较大发展空间。

　　部分龙头房企进驻河南导致省内房地产市场竞争愈加激烈是Y地产轻资产转型的一大动因，2015-2020年，Y地产市场占有率不降反升，并且在2019年突破百分之十，2020年达到百分之十二，与2022年达到市场占有率百分之十五的目标越来越接近，说明轻资产作为新的增长点为Y地产面对市场竞争、维持并扩大市场占有率提供了新的支撑点，支持其增强市场竞争力。

　　Y地产轻资产转型注重输出品牌与管理，在此过程中对品牌价值的提升起到了较大的推动作用。Y地产代建模式强调借力合作，合作方的等级与实力，能侧面体现出Y地产能够匹配的水平，彰显公司的品牌价值。

　　从年报中反馈的信息发现，与Y地产合作的开发商在转型期间逐渐发生变化。从数量上看，选择与Y地产合作的开发商数量明显增多，说明Y地产具有核心竞争力的品牌与管理能力越来越受到市场的认可；从质量上看，将与Y地产合作的开发商分为省级、市级、县级，在转型初期轻资产项目的合作方多为县级开发商，随着转型的深入，省市级开发商合作的项目逐渐增多，比重增大，故Y在轻资产代建领域的知名度越来越高，相应地品牌价值也会提升。返回搜狐，查看更多